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自宅をリフォームした場合の相続税評価

相続開始直前にリフォームした⾃宅の評価は、どう計算したらよいのでしょうか。

事例紹介

被相続⼈である⺟は、亡くなる1年ほど前に⾃宅をリフォームし、⻑男家族と同居しました。リフォーム費⽤2,000万円の内訳は、以下の通りです。

《内訳》

(1) キッチン、浴室、応接間のリフォーム⼯事 900万円
(2) ⽞関の新設等建物⼯事 500万円
(3) 外壁の塗り替え 500万円
(4) 壁紙の張替え、カーテンの取替え 100万円

⾃宅は⺟名義で、固定資産税評価額は50万円です。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額で評価すると聞いていますが、このような場合でも、50万円で評価してよいのでしょうか︖

ワンポイントアドバイス

相続税の計算上、家屋は原則として固定資産税評価額×1.0倍により評価します。
ただし、増改築、リフォームなどにより固定資産税評価額が現状と⾒合った価額になっていない場合には、増改築による価値の増加を加味して評価します。

詳細解説

1.家屋の相続税評価
家屋の評価は、原則として、固定資産税評価額×1.0倍で評価します。

ただし、家屋の固定資産税評価額が、リフォームや増改築などにより現状の家屋の状況に応じた価額になっていない場合には、それらを加算した価額にて評価することとなっています。

具体的な計算方法は、国税庁の質疑応答事例「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」に記載されています。

これによれば、「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合の増改築部分の価額は、増改築等に係る家屋と状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基として、その付近の家屋との構造、経過年数、⽤途等の差を考慮して評定した価額(ただし、状況の類似した付近の家屋がない場合には、その増改築等に係る部分の再建築価額から課税時期までの間における償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する⾦額)」とされています。

また、この場合の償却費相当額とは、「財産評価基本通達89-2(⽂化財建造物である家屋の評価)の(2)に定める評価⽅法に準じて、再建築価額から当該価額に0.1を乗じて計算した⾦額を控除した価額に、その家屋の耐⽤年数(減価償却資産の耐⽤年数等に関する省令に規定する耐⽤年数)のうちに占める経過年数(増改築等の時から課税時期までの期間に相当する年数(その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は、1年とします。))の割合を乗じて計算します。」とあります。

2.ご相談の場合

ご相談の場合には、次の算式で計算した⾦額が、リフォーム後の家屋の相続税評価額となります。

固定資産税評価額×1.0 +(再建築価額 - 償却費相当額)×70%

再建築価額にはリフォーム費⽤のうち修繕費などの費用は含めず、家屋の価値を増加させる支出(=資本的支出)のみ含めます。ご相談の場合は、次のように区分されるとよいでしょう。

資本的⽀出︓(1)+(2)=1,400万円
修 繕 費︓(3)+(4)= 600万円

相続開始前に被相続⼈の預金から流出した資⾦は、消費に使⽤されたか、他の資産の取得に充てられたか、贈与されたか、いずれかに分類されます。

相続開始直前に行われたリフォームなど、その支出が資産の取得に充てられたと認められる場合には、その資産を適正に評価し、相続財産に計上する必要がありますのでご注意ください。

相続に関してのご相談は、お気軽に和歌山相続税相談室へお問い合わせください。

参考

財産評価基本通達5、89、89-2(2)、93、国税庁HP質疑応答事例「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価

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