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不動産（土地・家屋）　※被相続人が自分で使っていた場合

不動産はどのようにして評価されるのでしょうか？

１．不動産は土地と家屋に分ける

不動産は土地（借地権など、土地の上に損する権利も含まれます）と家屋に分けて評価します。分譲マンションについても同様に、敷地権（土地の評価×敷地権割合）と家屋に分けて評価します。相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。

種類	評価
家屋	固定資産税評価額×1.0
自宅の土地	所在場所によって2通りの方法があります。詳しくは該当する路線価図をご確認ください
	＜市街化区域にある宅地＞ 路線価方式：1㎡当たりの路線価×敷地面積
	＜上記以外の宅地＞ 倍率方式：固定資産税評価×評価倍率
借地権 （借りている土地に家を建てている）	自用地としての評価額×借地権割合（路線価図に記載されています）

・・・一画地の宅地ごとに路線価方式または倍率方式で評価します。

路線価方式・・・市街地にある宅地の評価に用いる方法
路線価×宅地面積（㎡）＝評価額
確認必要書類：路線価図

倍率方式・・・路線価が定められていない地域の評価に用いる方式
固定資産税評価額×倍率＝評価額
確認必要書類：評価倍率表
※倍率は税務署が毎年見直しをしておりホームページなどで公表されています。

評価しようとする宅地がどちらの方式によるのかわからないときは、税務署での確認が必要です。

また、路線価はその道路に面する標準的な形状の宅地について設定されているため、評価対象地の形状等に応じて各種の
調整をすることになっています。路線価に下記の補正率を乗じて評価額を算定します。

調査項目	内容	計算方法
奥行価格補正	奥行きが長短の宅地の調整	（路線価×奥行き価格補正率）×地積＝対象地の評価額
側方路線影響加算	正面と側方にも道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	正面路線価×奥行価格補正率① 側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率② （①＋②）×地籍＝対象地の評価額
二方路線影響加算	正面と裏面に道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	正面路線価×奥行価格補正率① 裏方路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率② （①＋②）×地籍＝対象地の評価額
間口狭小補正	間口の狭い宅地は間口距離に応じた補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率）×地籍＝対象地の評価額
奥行長大補正	奥行きが間口の２倍以上になる宅地は一定の補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率）×地籍＝対象地の評価額
がけ地補正	1割以上がけ地は減額	（路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率）×地籍＝対象地の評価額
その他	不整形地、無道路地、地積規模の大きな宅地等についても減額されます

 

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、毎年５月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。
国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。
A～Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80％の水準で決められ、毎年見直しがされています。
路線価を調べる：http://www.rosenka.nta.go.jp/

２．土地の評価額の算出のし方

土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。
市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。
路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。
土地が借地権の場合は、２つのどちらかで算出した評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は30％～70％で決められ、都市部住宅地では70％程度と高めに設定されています。こちらも路線価図で確認することができます。

被相続人の居宅敷地は最大80％の評価減も認められる！小規模宅地の特例とは？

被相続人が地価の高い都市部に住んでいたり事業を営んでいた場合、多額の相続税がかかると相続人がそのまま住み続けたり事業を継続することが困難になるため、一定規模以下の居住用宅地等や事業用宅地等を相続した場合、土地の評価額を減額する特例が設けられています。これを『小規模宅地等の特例』といいます。
原則として、相続人がこれらの宅地を相続し、居住や事業を継続する場合（配偶者が居宅敷地を相続する場合は無条件）に、以下のとおり特例が適用され土地の評価額が減額されることになっています。