不動産オーナーのための相続対策
和歌山相続税相談室では、多くの不動産オーナー様から相続対策に関するご相談をいただいております。
相続対策において、もっとも効果があると言われているのは不動産関係です。
では、どういう方が相続対策を行う必要があるのか、また行わないとどういうことが起きるのかをご紹介いたします。
相続対策をしないとどういったことが起きるの？
１．都市部では持ち家があるだけで相続税がかかる
相続税申告の対象となる方の多くは、不動産を所有されている方です。
相続税法の改正により平成27年から相続時の基礎控除が従来の6割に引き下げられ、改正前(平成26年)に4.4％であった相続税の課税割合(死亡者のうち相続税がかかる者の割合)は、改正後(平成29年)8.3％と、ほぼ倍増しています。
この結果、地価が高い都市部では、戸建て住宅を所有しているだけで相続税の申告手続きが必要になるケースが増えています。
２．相続税が払えない
相続財産が不動産のみ、または不動産が大半である場合には、相続税を払えないケースが多くあります。
事前に納税資金の準備をしておかないと、不動産を売却しなければ資金調達が出来ないという事態にもなりかねません。
相続税は、原則として相続開始後10ヶ月以内に納めなければなりません。
不動産の売却には時間がかかります。また、相続後に不動産を売却する場合、足下を見られて不利な条件で売却せざるを得ないこともあります。
不動産を多く所有していて金融資産が多くないケースでは、不動産の売却や有効活用による収益源の確保など、納税資金対策をしておく必要があります。
３．相続人の間で分割しづらく、紛争になる
不動産は現金とは異なり、綺麗に分割することが難しい財産です。
遺言などで事前に分割方法を決めておかないと、遺産分割協議で合意を得ることができず相続争いにもなりかねません。また、農村部ではいまだに旧民法の家督相続的な考え方が残っており、家業を継ぐ相続人と家を出て独立して生計を営む相続人との間で、遺産分割に対する考えが異なり紛争に至るケースも多く見られます。
不動産をお持ちの方の相続対策
不動産対策は、大きく分けて次の３つの方法によります。
１.財産評価対策
⇒財産の評価額を引き下げて、相続税額を減らす対策です。
２.財源調達対策
⇒相続人のために、いつの時期からどのように納税資金を用意するかを検討します。
３.財産移転対策
⇒財産をどのように分ければ、争いがなく円満な相続ができるかを検討します。
当事務所では、ご相談者様からお伺いした情報や頂いた資料については、税理士の守秘義務により秘密厳守致しますのでご安心下さい。
それでは、不動産に関する相続税の節税効果、節税対策を見ていきましょう。
建物建築による相続税の節税効果
１億円の現金をそのまま保有していれば、課税対象額はそのまま1億円です。
ところが、その1億円で建物を建設すると・・・
相続税の課税価格に算入される建物の評価は固定資産税評価額によることとなり、取得価格の概ね40％～約70％となりますので、建物の評価額は4,000万円～7,000万円となります。
さらに、マンション・アパート等を建築して賃貸した場合、上記の評価額からさらに30％（建物の全てが賃貸用である場合）評価額が下がります。
土地の評価引き下げ対策
未利用の土地を所有している場合、これを賃貸することにより、収益を獲得しながら土地の評価を引き下げることができます。
例えば、土地に事業用定期借地権を設定して店舗用地として貸付ける方法や、建設協力金を受けて店舗建物を建築し、賃貸する方法などがあります。
定期借地権を設定して土地を貸し付ける場合は更地評価額の20％、店舗を建築して建物を貸し付ける場合、県内では更地評価額の12％～24％程度の評価減効果が得られます。
また、同族会社のオーナーで自分が経営している会社に不動産を無償で使用させている場合、賃貸借にすることで土地・建物の評価額を引き下げることができます。
なお、会社とオーナー（個人）との間で土地の賃貸借関係が発生する場合、借地権の認定課税を受ける可能性がありますので十分注意する必要があります。
このようなケースでは、ぜひ事前に税理士に相談されることをおすすめします。
不動産投資を行う場合の留意点
このように、遊休地に賃貸用不動産を建築すれば、土地建物の評価が引き下げられ、相続税を減少させることができます。しかし、借入金で賃貸マンションなどを建築した場合には、毎月の返済が必要ですので、一定の入居率が確保できなければ、ローンの返済ができなくなってしまいます。借入金で不動産投資を行う場合は、慎重に収支計画を立て、採算性を見極める必要があります。
（借入金で不動産投資を行う場合の収支計画のチェックポイント）
①一定の空室リスクを見込んだ計画になっているか（管理会社が一括借り上げする場合でも長期間にわたりテナントが入らない場合は必ず固定家賃の減額要請という問題が生じます）
②設備更新を考慮した長期修繕計画が織り込まれているか（下水配管の更新、外壁等の大規模修繕、エレベーター取替）。
③概ね15年以内に、借入金の残債を返済できる程度の剰余金が留保される計画になっているか。
当相談室は不動産税務に特化した税理士事務所です。
当相談室は、資産税（相続・贈与・不動産の税務）に特化した税理士事務所です。相続問題とは切っても切り離せない不動産対策についても、税務だけではなく有効利用の視点からも、ご相談に応じています。
残される家族が幸せに暮らしていけるよう、事前にしっかりと対策をしましょう
単に不動産を取得するだけでも相続税額を減少させることは可能です。
ですが、和歌山相続税相談室では残されたご家族が相続後も安心して生活出来る財産を残すことが重要だと考えます。
しっかりとキャッシュフローのシミュレーションを行い、将来に向けて最も有効な不動産を残すことが出来るよう、専門家が親身にアドバイスさせて頂きます。
また、相続税のシミュレーションも行っておりますので、
「ご自身に相続税が課されるかも･･･」ですとか、
「自分が所有している不動産をもっと相続税対策に有効活用できるかも？」という方、
「財産を不動産に投資して、相続税対策をしっかり行いたい！」という方は、
一度専門家である和歌山相続税相談室にご相談下さい。
親身にアドバイス致します。
